Бу мавзуда кўп ёзиладиган, доим актуал бўлган масалалардан бирига қаратишга қарор қилдик. Маълумки, Ўзбекистонда кўчмас мулк масаласига ўзгача ёндошилади. Ўзбек менталитетида уй-жойга эга бўлиш ҳал қилувчи ва муҳим омиллардан саналади. Битта чемодан билан ижарада- ижарага кўчиб юриш бизга хос эмас. Ана шу омил ҳам, айниқса, йирик шаҳарларимизда кўчмас мулкка бўлган талабни ушлаб туради. Ўзбекистонда уй-жой нархи асосан кўтарилиб ва онда-сонда пасайиб туради, лекин кескин арзонлаб кетмайди. Бунинг қатор сабаблари бор. Қуйида уй-жойлар нархи ва кўчмас мулк афзалликларини Тошкент шаҳри мисолида кўриб чиқамиз.

Мамлакатимизда кўчмас мулк масаласи, асосан 2000 йиллар бошидан актуаллашиб борди. Пойтахтда прописка тизими жорий этилиши, вилоятлардан Тошкентга интилишнинг кучайиши ва аҳоли даромадларининг ўсиши натижасида уй-жой нархлари ҳам қимматлай бошлади. Кўчмас мулк бозорида шафқатсиз капиталистик тизим кириб келди. Аввалгидек, советчасига текинга ёки арзонга квартира ҳаяд қилувчи тизим ва ташкилотлар деярли қолмади. Айнан шу нуқтадан бошлаб Тошкентда уйлар нархи ошиб борди ва деярли пастламади.

Кўчмас мулк Ўзбекистонга энг барқарор бўлган, синмайдиган, банкрот бўлмайдиган инвестиция услуби экани ана шу ўн йиллар давомида исботланди.

Шу ўринда бир мулоҳаза. Ўзбекистон аҳолисининг салмоқли қисми хорижда меҳнат қилади. Маълумотларга кўра, муҳожирларимизнинг 80 фоизга яқини Россияда ишлар экан. Афсуски, мигрантлар совуқда қийналиб топаётган пуллар асосан кундалик маиший эҳтиёжлар ва маросимларга сарфланиши аччиқ, аммо айни ҳақиқат. Кўпчилик мигрантлар даромадларини тўйлар ва автомобиллар хариди учун ишлатишни маъқул кўришади. Ваҳоланки, кўчмас мулк ҳар доим фойдали инвестиция эканлигини исботлаб келган.

Гапимизни ака-ука Ҳасан ва Ҳусанлар мисолида кўриб чиқамиз. Ҳасан ва Ҳусан Россияда бирга меҳнат қилишди ва бир хил маош олишди. Улар бир мавсум ишлаб 10 минг АҚШ долларидан маблағ тўплашди. Ҳасан ишлаб топган пулига янги “Lacetti” автомобили сотиб олди. Ҳусан эса Тошкентнинг энг чекка ҳудудидан қаровсиз аҳволдаги бир хоналик квартира сотиб олди. Унинг таъмирига бироз пул сарфлаб, ижарага берди. Бу ҳодиса 2010 йилларда содир бўлган десак, 2025 йилга келиб, Ҳусаннинг бир хоналик уйининг нархи 40-45 минг долларгача чиқди. Ҳасаннинг автомобилини 5-6 минг долларга сотиб олишса ҳам катта гап. Бунинг устига эски автомобил қулайлик ва комфорт жиҳатдан рақобатда янги ишлаб чиқарилган уловларга ютқазиши ҳам аниқ.

Кўчмас мулк бозоридаги тебранишлар даврини уч катта қисмга бўлиш мумкин. Булардан биринчиси 2008 йилги иқтисодий инқироз даври эди. Гарчи баланд минбарлардан ушбу инқироз Ўзбекистонга таъсир этмагани айтилган бўлсада, йирик ҳамкор давлатлардаги ўзгаришлар мамлакатимизга ҳам бироз таъсир этган. Иқтисодий инқироз Тошкентда уй-жой савдосига салбий таъсир кўрсатди ва нархларни пасайишига сабаб бўлди.

2014 мартида эса Россия Федерацияси Украинанинг Қрим яриморолини эгаллаб олди. Шундан сўнг Ғарб давлатлари унга қарши иқтисодий санкциялар кирита бошлади. Россия — Ўзбекистон фуқаролари учун энг катта меҳнат бозори ролини ҳалигача ўйнаб келмоқда. Бундан ташқари расмий Москва йирик савдо ҳамкоримиз ҳам саналади. Санкциялар таъсирида АҚШ доллар кескин қимматлади, натижада кўчмас мулклар нархи ҳам кескин ўсди.

Учинчи давр эса Россия ва Украина урушида қисман сафарбарлик эълон қилинган 2022 йил кузига тўғри келади. Россия фуқароларининг Ўзбекистонга, асосан Тошкентга оқиб келиши, шундоқ ҳам оғир бўлган кўчмас мулкка талабни баттар ошириб юборди. Талабгир бўлган бир хоналик квартиралар нархи камида 30 фоизгача қимматлади. Оддий аҳоли ижара ва уйлар нархи ошганини яққол ҳис этди.

2022-2024 йилларда уй-жой нархлари ўзгаришининг таҳлили кўрсатишича, ўтган 2 йилда нархлар ўсиши секинлашди. Мисол учун, 2022 йилда номинал уй-жой нархлари республика бўйича ўртача 23,6 фоиз (АҚШ доллари ҳисобида) ўсган бўлса, 2024 йилда нархлар ўсиши 6,2 фоизни ташкил этди. Бир томондан олиб қараганда, уй-жойлар нархлари бир жойда депсиниб қолгандек. Аммо аслида ундай эмас. Маълумки, бизда уй нархлари кўпинча АҚШ долларида ҳисоб-китоб қилинади. Доллар ошиб бориш кўрсаткичини инобатга олсак, уй сотиб олишимиз учун янада кўпроқ ишлашимиз кераклиги англашилади. Нархлар тушиши аслида катта ўзгаришни англатмайди, масалан бир хоналик уйлар бор-йўғи 3-4 минг долларгача тушиши мумкин, 40 минг АҚШ долларига баҳоланган уйнинг нархи 20 минг долларгача арзонланганини яқин тарихимизда бўлган эмас.

Яна бир омилни кўздан қочирмаслик керак. Кўчмас мулкнинг муҳимлигини фақат Тошкент шаҳри мисолида эмас, вилоят марказлари ва оддий қишлоқлар кўриб чиқиш ҳам мумкин. Масалан, водий вилоятлари, Қашқадарёнинг аҳоли зичроқ яшайдиган туманлари, Самарқанд ва Тошкент вилоятларида оддий ер мунтазам ўсиб боради. Масалан, Қашқадарёнинг Китоб туманида ўртача бир сотих ер ҳозирда 1-1,5 минг АҚШ долларига баҳоланмоқда экан. Сув таъминоти яхши бўлган ҳудудларда 5-6 сотих майдон 10-12 минг долларгача етган. Ваҳоланки, бир неча йил аввал бу миқдор 1-2 минг долларни ташкил этган. Яъни оз муддат ичида нарх 7-8 баробар ошиб кетяпти. Асосий сабаб сифатида томорқа бериш учун ер ҳудудларининг камайиб бориши ва меҳнатга лаёқатли аҳоли сонининг ошиши, томорқага бўлган талабнинг кескин ошиши келтирилади. Ҳудудларда сувли ерлардан томорқа тарқатиш деярли барҳам топган ва ҳатто лалми майдонларида уй-жой қурмоқчи бўлган даъвогарларнинг узун рўйхати шаклланган.

Бундан келиб чиқадики, нархлар фақат Тошкентдагина ўсиб бораётгани йўқ. Бугун чеккароқ ҳудуддан ақалли 1-2 сотих мулк олсангиз ҳам келажакка катта инвестиция киритган бўласиз.

2023 йил охирида Вазирлар Маҳкамаси ҳузуридаги Макроиқтисодий ва ҳудудий тадқиқотлар институти (МҲТИ) ўзининг Ўзбекистон кўчмас мулк ва ипотека бозори бўйича ҳисоботида Тошкент шаҳрида уй-жой нархлари учун ҳисобланган “пуфак индекси” нархлар пуфак хавфи чегарасига яқинлашиб бораётганини кўрсатаётганини қайд этди. Тошкентда уй-жой нархлари учун ҳисобланган “пуфак индекси” нархлар пуфак хавфи чегарасига яқинлашиб бораётганини кўрсатди. Пойтахтда ўртача таъмирланган 2 хонали хонадон сотиб олиш учун талаб этиладиган муддат (ўртача иш ҳақига нисбатан) 10 йилгача етган. Бу борада Тошкент шаҳри Токио, Париж ва Лондон шаҳарларига деярли етиб олган. Тошкент шаҳрида уй-жой нархлари ўзгариши ва унинг ижарасидан келадиган умумий йиллик даромадлилик жисмоний шахсларнинг чет эл валютасидаги узоқ муддатли депозитлар бўйича ўртача фоиз ставкасидан (ўртача 5-6 фоиз) анча юқори ҳисобланади.

Ўтган йилларда аҳоли сонининг 1 фоизга кўпайиши уй-жойга бўлган талабнинг 0,8 фоизга ошишига олиб келган. 2021—2023 йилларда Тошкент шаҳри ва Тошкент вилоятида ўртача ҳисобда уй-жой сотиб олувчи ҳар бешинчи киши ипотека кредитларига мурожаат қилган. Бу эса ушбу ҳудудларда аҳоли уй-жой сотиб олишда асосан ўз маблағларидан фойдаланаётганидан далолат беради. Ҳудудларда 1 квадрат метр учун кадастр ҳужжатлари чиққандан кейинги нарх кадастр олишдан олдинги нархдан ўртача 19-20 фоизга қимматлашади. Пойтахтда эса ушбу кўрсаткич 35-39 фоизгача етади. Уй-жой нархларининг 500 млн. сўмдан ошиши аҳолининг 80 фоиздан ортиғининг уй сотиб олиш имкониятларини пасайтириб юборади. Аҳолининг аксарият қисми ипотека кредити ёки уй-жой нархини бўлиб тўлаш учун ойига 4 млн. сўмгача тўлаш қобилиятига эга.

Яна бир факт: Тошкент шаҳрида 2025 йил 1 январь ҳолатига кўра хонадон нархи 11,2 йиллик тўланадиган ижара ҳақига тенг экан. Яъни сиз 11 йилдан ошиқ тўлаган ижара пулингизга уй сотиб олишингиз мумкин. Афсуски, бу оғир ва ёмон кўрсаткич. 2022 йил солиштирганда январига уй-жой нархлари ижара нархларига нисбатан тезроқ ўсгани туфайли ушбу нисбат катталашиб (3,65 йилга кўпайган) келган. Бошқача айтганда, мазкур даврда хонадон сотиб олишдан кўра ижарада туриш афзаллиги ортган. Қабул қилинган нормаларга кўра, нарх-ижара нисбати 16 йилгача бўлса, уйни сотиб олиш ижарага олгандан “афзалроқ”, 16-21 йил оралиғида бўлса, хонадон сотиб олиш ва ижарага туриш қиймати бир хил, 21 йилдан катта бўлса, ижарада туриш уйни харид қилишдан кўра афзалроқ ҳисобланади.

Шунга кўра, бугунги кунда Тошкент шаҳрида хонадон сотиб олиш ижарада туришга нисбатан яхишроқ ҳисобланади.

Гарчи Тошкент ва бошқа марказий ҳудудларда шиддат билан қурилишлар амалга оширилаётган бўлсада, улар мавжуд вазиятни бироз барқарорлаштириб турибди, холос. Аҳолиси йилига бир миллион кишига яқин кўпайиб бораётган ва кунига 1,7 минг чақалоқ дунёга келаётган давлатда кўчмас мулкка пул тикиш ҳам фойдали бўлиб турибди ва яқин келажакда бу тенденция ўзгармаслиги эҳтимоли катта.

Аброр Зоҳидов