Bu mavzuda ko'p yoziladigan, doim aktual bo'lgan masalalardan biriga qaratishga qaror qildik. Ma'lumki, O'zbekistonda ko'chmas mulk masalasiga o'zgacha yondoshiladi. O'zbek mentalitetida uy-joyga ega bo'lish hal qiluvchi va muhim omillardan sanaladi. Bitta chemodan bilan ijarada- ijaraga ko'chib yurish bizga xos emas. Ana shu omil ham, ayniqsa, yirik shaharlarimizda ko'chmas mulkka bo'lgan talabni ushlab turadi. O'zbekistonda uy-joy narxi asosan ko'tarilib va onda-sonda pasayib turadi, lekin keskin arzonlab ketmaydi. Buning qator sabablari bor. Quyida uy-joylar narxi va ko'chmas mulk afzalliklarini Toshkent shahri misolida ko'rib chiqamiz.

Mamlakatimizda ko'chmas mulk masalasi, asosan 2000 yillar boshidan aktuallashib bordi. Poytaxtda propiska tizimi joriy etilishi, viloyatlardan Toshkentga intilishning kuchayishi va aholi daromadlarining o'sishi natijasida uy-joy narxlari ham qimmatlay boshladi. Ko'chmas mulk bozorida shafqatsiz kapitalistik tizim kirib keldi. Avvalgidek, sovetchasiga tekinga yoki arzonga kvartira hayad qiluvchi tizim va tashkilotlar deyarli qolmadi. Aynan shu nuqtadan boshlab Toshkentda uylar narxi oshib bordi va deyarli pastlamadi.

Ko'chmas mulk O'zbekistonga eng barqaror bo'lgan, sinmaydigan, bankrot bo'lmaydigan investitsiya uslubi ekani ana shu o'n yillar davomida isbotlandi.

Shu o'rinda bir mulohaza. O'zbekiston aholisining salmoqli qismi xorijda mehnat qiladi. Ma'lumotlarga ko'ra, muhojirlarimizning 80 foizga yaqini Rossiyada ishlar ekan. Afsuski, migrantlar sovuqda qiynalib topayotgan pullar asosan kundalik maishiy ehtiyojlar va marosimlarga sarflanishi achchiq, ammo ayni haqiqat. Ko'pchilik migrantlar daromadlarini to'ylar va avtomobillar xaridi uchun ishlatishni ma'qul ko'rishadi. Vaholanki, ko'chmas mulk har doim foydali investitsiya ekanligini isbotlab kelgan.

Gapimizni aka-uka Hasan va Husanlar misolida ko'rib chiqamiz. Hasan va Husan Rossiyada birga mehnat qilishdi va bir xil maosh olishdi. Ular bir mavsum ishlab 10 ming AQSh dollaridan mablag' to'plashdi. Hasan ishlab topgan puliga yangi “Lacetti” avtomobili sotib oldi. Husan esa Toshkentning eng chekka hududidan qarovsiz ahvoldagi bir xonalik kvartira sotib oldi. Uning ta'miriga biroz pul sarflab, ijaraga berdi. Bu hodisa 2010 yillarda sodir bo'lgan desak, 2025 yilga kelib, Husanning bir xonalik uyining narxi 40-45 ming dollargacha chiqdi. Hasanning avtomobilini 5-6 ming dollarga sotib olishsa ham katta gap. Buning ustiga eski avtomobil qulaylik va komfort jihatdan raqobatda yangi ishlab chiqarilgan ulovlarga yutqazishi ham aniq.

Ko'chmas mulk bozoridagi tebranishlar davrini uch katta qismga bo'lish mumkin. Bulardan birinchisi 2008 yilgi iqtisodiy inqiroz davri edi. Garchi baland minbarlardan ushbu inqiroz O'zbekistonga ta'sir etmagani aytilgan bo'lsada, yirik hamkor davlatlardagi o'zgarishlar mamlakatimizga ham biroz ta'sir etgan. Iqtisodiy inqiroz Toshkentda uy-joy savdosiga salbiy ta'sir ko'rsatdi va narxlarni pasayishiga sabab bo'ldi.

2014 martida esa Rossiya Federatsiyasi Ukrainaning Qrim yarimorolini egallab oldi. Shundan so'ng G'arb davlatlari unga qarshi iqtisodiy sanktsiyalar kirita boshladi. Rossiya — O'zbekiston fuqarolari uchun eng katta mehnat bozori rolini haligacha o'ynab kelmoqda. Bundan tashqari rasmiy Moskva yirik savdo hamkorimiz ham sanaladi. Sanktsiyalar ta'sirida AQSh dollar keskin qimmatladi, natijada ko'chmas mulklar narxi ham keskin o'sdi.

Uchinchi davr esa Rossiya va Ukraina urushida qisman safarbarlik e'lon qilingan 2022 yil kuziga to'g'ri keladi. Rossiya fuqarolarining O'zbekistonga, asosan Toshkentga oqib kelishi, shundoq ham og'ir bo'lgan ko'chmas mulkka talabni battar oshirib yubordi. Talabgir bo'lgan bir xonalik kvartiralar narxi kamida 30 foizgacha qimmatladi. Oddiy aholi ijara va uylar narxi oshganini yaqqol his etdi.

2022-2024 yillarda uy-joy narxlari o'zgarishining tahlili ko'rsatishicha, o'tgan 2 yilda narxlar o'sishi sekinlashdi. Misol uchun, 2022 yilda nominal uy-joy narxlari respublika bo'yicha o'rtacha 23,6 foiz (AQSh dollari hisobida) o'sgan bo'lsa, 2024 yilda narxlar o'sishi 6,2 foizni tashkil etdi. Bir tomondan olib qaraganda, uy-joylar narxlari bir joyda depsinib qolgandek. Ammo aslida unday emas. Ma'lumki, bizda uy narxlari ko'pincha AQSh dollarida hisob-kitob qilinadi. Dollar oshib borish ko'rsatkichini inobatga olsak, uy sotib olishimiz uchun yanada ko'proq ishlashimiz kerakligi anglashiladi. Narxlar tushishi aslida katta o'zgarishni anglatmaydi, masalan bir xonalik uylar bor-yo'g'i 3-4 ming dollargacha tushishi mumkin, 40 ming AQSh dollariga baholangan uyning narxi 20 ming dollargacha arzonlanganini yaqin tariximizda bo'lgan emas.

Yana bir omilni ko'zdan qochirmaslik kerak. Ko'chmas mulkning muhimligini faqat Toshkent shahri misolida emas, viloyat markazlari va oddiy qishloqlar ko'rib chiqish ham mumkin. Masalan, vodiy viloyatlari, Qashqadaryoning aholi zichroq yashaydigan tumanlari, Samarqand va Toshkent viloyatlarida oddiy yer muntazam o'sib boradi. Masalan, Qashqadaryoning Kitob tumanida o'rtacha bir sotix yer hozirda 1-1,5 ming AQSh dollariga baholanmoqda ekan. Suv ta'minoti yaxshi bo'lgan hududlarda 5-6 sotix maydon 10-12 ming dollargacha yetgan. Vaholanki, bir necha yil avval bu miqdor 1-2 ming dollarni tashkil etgan. Ya'ni oz muddat ichida narx 7-8 barobar oshib ketyapti. Asosiy sabab sifatida tomorqa berish uchun yer hududlarining kamayib borishi va mehnatga layoqatli aholi sonining oshishi, tomorqaga bo'lgan talabning keskin oshishi keltiriladi. Hududlarda suvli yerlardan tomorqa tarqatish deyarli barham topgan va hatto lalmi maydonlarida uy-joy qurmoqchi bo'lgan da'vogarlarning uzun ro'yxati shakllangan.

Bundan kelib chiqadiki, narxlar faqat Toshkentdagina o'sib borayotgani yo'q. Bugun chekkaroq hududdan aqalli 1-2 sotix mulk olsangiz ham kelajakka katta investitsiya kiritgan bo'lasiz.

2023 yil oxirida Vazirlar Mahkamasi huzuridagi Makroiqtisodiy va hududiy tadqiqotlar instituti (MHTI) o'zining O'zbekiston ko'chmas mulk va ipoteka bozori bo'yicha hisobotida Toshkent shahrida uy-joy narxlari uchun hisoblangan “pufak indeksi” narxlar pufak xavfi chegarasiga yaqinlashib borayotganini ko'rsatayotganini qayd etdi. Toshkentda uy-joy narxlari uchun hisoblangan “pufak indeksi” narxlar pufak xavfi chegarasiga yaqinlashib borayotganini ko'rsatdi. Poytaxtda o'rtacha ta'mirlangan 2 xonali xonadon sotib olish uchun talab etiladigan muddat (o'rtacha ish haqiga nisbatan) 10 yilgacha yetgan. Bu borada Toshkent shahri Tokio, Parij va London shaharlariga deyarli yetib olgan. Toshkent shahrida uy-joy narxlari o'zgarishi va uning ijarasidan keladigan umumiy yillik daromadlilik jismoniy shaxslarning chet el valyutasidagi uzoq muddatli depozitlar bo'yicha o'rtacha foiz stavkasidan (o'rtacha 5-6 foiz) ancha yuqori hisoblanadi.

O'tgan yillarda aholi sonining 1 foizga ko'payishi uy-joyga bo'lgan talabning 0,8 foizga oshishiga olib kelgan. 2021—2023 yillarda Toshkent shahri va Toshkent viloyatida o'rtacha hisobda uy-joy sotib oluvchi har beshinchi kishi ipoteka kreditlariga murojaat qilgan. Bu esa ushbu hududlarda aholi uy-joy sotib olishda asosan o'z mablag'laridan foydalanayotganidan dalolat beradi. Hududlarda 1 kvadrat metr uchun kadastr hujjatlari chiqqandan keyingi narx kadastr olishdan oldingi narxdan o'rtacha 19-20 foizga qimmatlashadi. Poytaxtda esa ushbu ko'rsatkich 35-39 foizgacha yetadi. Uy-joy narxlarining 500 mln. so'mdan oshishi aholining 80 foizdan ortig'ining uy sotib olish imkoniyatlarini pasaytirib yuboradi. Aholining aksariyat qismi ipoteka krediti yoki uy-joy narxini bo'lib to'lash uchun oyiga 4 mln. so'mgacha to'lash qobiliyatiga ega.

Yana bir fakt: Toshkent shahrida 2025 yil 1 yanvar' holatiga ko'ra xonadon narxi 11,2 yillik to'lanadigan ijara haqiga teng ekan. Ya'ni siz 11 yildan oshiq to'lagan ijara pulingizga uy sotib olishingiz mumkin. Afsuski, bu og'ir va yomon ko'rsatkich. 2022 yil solishtirganda yanvariga uy-joy narxlari ijara narxlariga nisbatan tezroq o'sgani tufayli ushbu nisbat kattalashib (3,65 yilga ko'paygan) kelgan. Boshqacha aytganda, mazkur davrda xonadon sotib olishdan ko'ra ijarada turish afzalligi ortgan. Qabul qilingan normalarga ko'ra, narx-ijara nisbati 16 yilgacha bo'lsa, uyni sotib olish ijaraga olgandan “afzalroq”, 16-21 yil oralig'ida bo'lsa, xonadon sotib olish va ijaraga turish qiymati bir xil, 21 yildan katta bo'lsa, ijarada turish uyni xarid qilishdan ko'ra afzalroq hisoblanadi.

Shunga ko'ra, bugungi kunda Toshkent shahrida xonadon sotib olish ijarada turishga nisbatan yaxishroq hisoblanadi.

Garchi Toshkent va boshqa markaziy hududlarda shiddat bilan qurilishlar amalga oshirilayotgan bo'lsada, ular mavjud vaziyatni biroz barqarorlashtirib turibdi, xolos. Aholisi yiliga bir million kishiga yaqin ko'payib borayotgan va kuniga 1,7 ming chaqaloq dunyoga kelayotgan davlatda ko'chmas mulkka pul tikish ham foydali bo'lib turibdi va yaqin kelajakda bu tendentsiya o'zgarmasligi ehtimoli katta.

Abror Zohidov